Mit dieser Frage befasste sich der Verwaltungsgerichtshof (VwGH) in einem aktuellen Erkenntnis. Im konkreten Fall verkaufte der Beschwerdeführer im Juli 2017 ein Grundstück, das er 1998 erworben hatte. Er versteuerte den Verkauf nach der Pauschalmethode mit einer effektiven ImmoESt von 4,2 %. Das Finanzamt vertrat hingegen die Ansicht, dass wegen der wenige Monate später erfolgten Umwidmung die höhere Besteuerung von effektiv 18 % anzuwenden sei.

Rechtliche Grundlagen

Bei Grundstücken des Altvermögens werden die Anschaffungskosten grundsätzlich pauschal mit 86 % des Veräußerungserlöses angesetzt. Der steuerpflichtige Gewinn beträgt somit 14 % des Erlöses; bei einem Steuersatz von 30 % ergibt sich eine effektive ImmoESt von 4,2 %.
Wurde das Grundstück nach dem 31. Dezember 1987 und nach dem letzten entgeltlichen Erwerb umgewidmet, betragen die pauschalen Anschaffungskosten hingegen nur 40 % des Erlöses. Damit sind 60 % steuerpflichtig, was einer effektiven ImmoESt von 18 % entspricht. Diese Regelung erfasst auch eine Umwidmung innerhalb von fünf Jahren nach dem Verkauf, sofern sie mit diesem wirtschaftlich zusammenhängt. Ebenso kann eine Kaufpreiserhöhung aufgrund einer späteren Umwidmung relevant sein.

BFG- und VwGH-Erkenntnis

Das Bundesfinanzgericht (BFG) stellte fest, dass die Umwidmung erst ein halbes Jahr nach dem Verkauf tatsächlich wirksam wurde und wandte daher die günstigere ImmoESt-Besteuerung an. Dabei prüfte es jedoch nicht, ob zwischen der späteren, aber jedenfalls innerhalb der Fünfjahresfrist erfolgten Umwidmung und dem Verkauf möglicherweise ein wirtschaftlicher Zusammenhang bestand.
Der Verwaltungsgerichtshof (VwGH) hob die Entscheidung des BFG auf und gab dem Finanzamt recht. Kernargument war, dass bei einer innerhalb der Fünfjahresfrist erfolgten Umwidmung stets auch der wirtschaftliche Zusammenhang zu prüfen ist. Ein solcher wirtschaftlicher Zusammenhang ist jedenfalls dann gegeben, wenn der Veräußerer wirtschaftlich von der umwidmungsbedingten Wertsteigerung profitiert, etwa in Form eines den Grünlandpreis übersteigenden Kaufpreises.

Tipp
Steht beim Verkauf eines Altgrundstücks eine Umwidmung im Raum, sollten der vereinbarte Kaufpreis und der Stand des Widmungsverfahrens dokumentiert werden.